Quando as casas baixarem de preço

Os preços das casas dispararam 13% no primeiro trimestre, naquele que é o maior aumento desde, pelo menos, 2010. São vários os motivos que explicam a subida contínua dos preços, mas há um que persiste e que tem um peso bastante mais acentuada: a escassez de oferta — o setor diz que é “urgente” a vinda de “mais produto ao mercado” para aliviar esta pressão. Enquanto esse problema persistir, aliado ao aumento dos custos de construção, à demora nos prazos de licenciamento e à fiscalidade elevada, os preços deverão continuar a subir.

O Índice de Preços da Habitação (IPHab) voltou a subir e, no primeiro trimestre, registou uma taxa de variação homóloga de 12,9%, segundo os dados do Instituto Nacional de Estatística (INE). Os preços das casas continuaram a subir e o ritmo de crescimento acelerou 1,3 pontos percentuais face ao último trimestre do ano passado. Trata-se do aumento de preços mais expressivo registado desde 2010.

Antes de se partir para qualquer explicação, importa realçar que os dados comparam com o início do ano passado, altura em que o país ainda atravessava uma fase de pandemia, notam os profissionais do setor. Contudo, apesar disso, há razões para os sucessivos disparos nos preços.

“O que justifica o aumento dos preços é a escassez da oferta”, diz ao ECO Patrícia Barão, responsável pela área de residencial da JLL, notando que o parque habitacional no país “aumentou residualmente nos últimos dez anos em 1,8%” e que, “paralelamente a este facto, o aumento da procura continua muito dinâmico“.

Ricardo Sousa, CEO da Century 21 Portugal, reforça: “Claramente que o fator que está a provocar a maior subida dos preços é a falta de oferta. O gap entre a oferta e a procura é cada vez mais evidente e isso condiciona a evolução do preço”, diz. Esta explicação aplica-se a todo o país, mas o responsável nota que o cenário muda consoante regiões.

“A subida de preços não é uniforme em todo o território nacional”, afirma. Ricardo Sousa nota que, Lisboa, por exemplo, já “tem uma estabilização dos preços” e que são zonas mais periféricas “que estão a condicionar o ritmo de subida” dos preços das casas. Isto é, as pessoas estão a deslocar-se para a periferia — zonas como a margem sul do Tejo, Loures ou Mafra — e “a procura que existe em locais onde há oferta de casas”, aliada ao poder de compra superior das famílias que vão para lá viver, “cria pressão nos novos mercados”.

Para além da escassez de oferta, há outros motivos que justificam a contínua subida dos preços das casas. Miguel Poisson, CEO da Sotheby’s International Realty Portugal, adianta ao ECO que a “lentidão no licenciamento de vários projetos”, sobretudo em algumas das principais câmaras municipais do país, “está a atrasar a entrada de mais produto no mercado”.

A “fiscalidade elevada” no imobiliário também preocupa, porque “acaba por ser repercutida no preço final dos imóveis”, assim como o aumento dos custos dos materiais de construção e a escassez de mão-de-obra no setor, elenca o responsável pela Sotheby’s em Portugal. Por fim, o acesso ao crédito à habitação continua a aumentar e, “apesar das taxas de juro estarem em tendência de subida, continuam ao dia de hoje muito baixas”.

Preços sobem mais nas casas usadas

Os dados do INE indicam ainda que os preços cresceram mais nas casas já existentes (+13,6%) do que na nova construção (+10,9%). Os motivos apontados pelo setor são vários. Miguel Poisson, da Sotheby’s, nota que talvez isso se deva ao facto de a nova construção “já ter incorporado aumentos nos meses anteriores” e ainda “porque alguns promotores estão a sacrificar uma parte da sua margem”.

Patrícia Barão, da JLL, acrescenta que “a escassez de habitação nova faz com que os valores dos usados também aumentem, fruto da dinâmica da procura”. A responsável nota ainda que as casas usadas “partem de uma base inferior de valor, permitindo, deste modo, um percentual de crescimento ligeiramente superior aos novos”.

Do lado da Century 21, Ricardo Sousa explica que “as casas usadas continuam a representar a maior oferta disponível no mercado” e que “são essas que marcam a tendência”. Além disso, o responsável nota que há muitas transações de nova construção que ainda não estão fechadas, uma vez que os imóveis ainda estão a ser construídos. “Muitas escrituras ainda não se realizaram”, diz.

“Vamos assistir a uma desaceleração do ritmo de crescimento dos preços”

Olhando para os próximos meses, o setor acredita que ainda há margem para mais subidas nos preços, embora contidos. “Penso que estamos numa fase em que os aumentos de preços serão pontuais e de nicho“, diz Patrícia Barão, ressalvando que, “mantendo-se o atual desequilíbrio entre a oferta e a procura, poderá continuar a haver ajustes em alta” e que, nesse sentido, “o aumento da oferta é imprescindível para regular os preços”.

Miguel Poisson concorda e afirma que a “procura elevada, a continuação de um aumento dos custos de construção e a lentidão nos processos de licenciamento (…) poderão manter esta tendência de alta” dos preços das casas. Contudo, o CEO da Sotheby’s acredita que, “perante uma expectativa de aumento de taxa de juro, é talvez mais razoável pensar numa estabilização de preços no curto e médio prazo“.

Mas estabilização de preços não é descida, avisa Ricardo Sousa. “Há zonas em que, claramente o mercado está a estabilizar”, diz o CEO da Century 21, referindo que Lisboa é um “claro exemplo” de cidade “onde o poder de compra está no limite”. “Vai haver mercados a estabilizar, mas não a baixar. Porque há muito mais procura do que oferta”, salienta. “Mas, obviamente, vamos assistir a uma desaceleração do ritmo de crescimento dos preços”.

Esta sexta-feira, o Banco de Portugal (BdP) divulgou o Relatório de Estabilidade Financeira, onde alertou para a “redução dos preços no mercado imobiliário residencial, decorrente de alterações nas condições de financiamento”. “À semelhança do sucedido a nível internacional, e apesar da incerteza originada pela crise pandémica, os preços no mercado imobiliário residencial continuaram a aumentar em Portugal, refletindo, inter alia, a procura de habitação por não residentes, que se manteve, e a escassez de oferta”, assinala o documento.

O empréstimo da casa (taxa variável) vai ficar mais caro. É expectável que algumas famílias troquem de residência para fazer face aos custos. Com mais casas no mercado o preço das habitações vai cair?

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A pergunta do título é feita por muitos portugueses e é pertinente, mas a verdade é que em vez de respostas, para já, há apenas avisos. Ainda assim, também há quem considere que pouco ou nada irá mudar.

Com as taxas de juro a aumentarem, a inflação a subir e os custos de uma crise energética a terem um efeito transversal a toda a economia, o acesso à habitação torna-se cada vez mais difícil para as famílias portuguesas.

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É uma pergunta para a qual não há resposta.

O Banco de Portugal alertou, recentemente, para o risco de redução dos preços no mercado imobiliário residencial, decorrente das alterações verificadas nas condições de financiamento.

O sector imobiliário garante que, enquanto houver pressão da procura sobre a oferta de habitação, os preços das casas não irão baixar.

Vejamos o que se tem passado, nos últimos anos, no mercado imobiliário.

Evolução do preço das casas

Em 2014, teve início, em Portugal, a recuperação dos preços da habitação. Uma retoma que foi impulsionada por vários fatores: recuperação económica; baixas taxas de juro; aumento da procura de habitação por não residentes; reforço das atividades turísticas; rigidez da oferta de habitação.

Mas, foi em 2018, que o preço das casas em Portugal começou a sobrevalorizar.

E, com o passar dos anos, essa tendência agravou-se.

A persistência do aumento dos preços das casas, manteve-se mesmo durante a crise da pandemia de Covid-19.

Os preços das casas aumentaram cerca de 11,5% no 2º semestre de 2021, face ao mesmo período do ano anterior, mantendo-se a procura de habitação por não residentes bem como a escassez de oferta.

E, no primeiro trimestre de 2022, o índice de preços da habitação cresceu 12,9%, face ao mesmo período de 2021, sendo este o maior aumento desde 2010, ano a partir do qual existem registos do INE.

Mas, esta subida é para se manter nos próximos tempos, ou os preços das casas vão baixar?

Os preços das casas vão baixar?

O Banco de Portugal refere que, num contexto de normalização da política monetária para fazer face às recentes pressões inflacionistas, é necessário continuar a monitorizar os riscos no sector imobiliário residencial, que possam conduzir a uma redução dos preços da habitação.

Na realidade, com inflação elevada (redução do rendimento real), e o aumento dos custos de financiamento do crédito habitação (subida de juros), diminui a capacidade de endividamento, o que torna cada vez mais difícil para as famílias portuguesas o acesso à habitação, e pode levar a reduzir a procura e, consequentemente, baixar os preços das casas.

No entanto, não se prevê uma desaceleração do mercado, nos próximos tempos, que deverá permanecer atrativo, continuando a existir sinais de sobrevalorização do preço das casas, até porque as vulnerabilidades neste mercado tendem a estar associadas a fatores de médio prazo, podendo demorar algum tempo a traduzir-se em correção de preços.

Aliás, apesar dos novos limites à idade para obtenção de financiamento bancário, tem-se registado um maior crescimento no crédito habitação, ou seja, mais casas vendidas.

Por isso, se não houver estagnação económica, é expectável que persista a dinâmica de crescimento dos preços da habitação, e pouco ou nada irá mudar.

E, como está a ser avaliada esta situação pelos organismos europeus?

Mitigação de riscos no mercado imobiliário residencial

De referir que, numa avaliação aos riscos e vulnerabilidades associados ao mercado imobiliário residencial, o Comité Europeu de Risco Sistémico (CERS), concluiu, em Fevereiro de 2022, que Portugal enfrenta um risco médio, e a política macro prudencial implementada pelo Banco de Portugal continuou a ser “adequada e suficiente” para mitigar os riscos identificados, não tendo sido emitido nenhum alerta ou recomendação.

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